2014年5月アーカイブ

不動産投資で、まったくリスクを取れない人の投資スタイルはどうなるかを考えてみましょう。

このような人は、金利や空室率上昇により返済不能になることを避けるため、少し極端ですが、すべて現金で購入するケースを考えてみたいです。このケースでは借入金の返済がないので表面利回り10%の場合、実質利回りは約8%見込めるようになります。

すると、年600万円の収入増を達成するためには以下の資産規模が必要になります。

600万円÷実質利回り
8%=7500万円

しかし、7500万円の資産規模をすべて現金で購入していくとなると、およそ17年間かかることになってしまいます。

また、これだけの長期間になると、初期の頃に購入した物件は大規模修繕や建替えの必要もでてきます。したがって、実際に全額現金で物件を購入する場合はさらに高利回りの物件をターゲットにするのが基本になるわけです。

ちなみに、不動産投資で3棟ほど購入した時点で自己資金十借入金を利用し、レバレッジを効かせた投資を行なえば当然資産形成は加速します。しかし、借入を行なう際には、リスクをどこまで負えるかを客観的に判断したうえで投資判断を行なう必要があります。

■資産形成を加速させる方法
ここで紹介した投資スタイル例はもちろん一例です。しかし、すべての人がいきなりレバレッジを効かせた不動産投資はできないことが理解できたはずです。

さらに、用意できる自己資金の額によっても、目標とする資産規模に到達するまでの時間は大きく変わってきます。しかし、もう少し効率よく資産を増やしていく方法があるので紹介します。

■金融機関に追加担保を提供する
まず一つの方法は、金融機関に追加担保を提供することです。実際に運用を開始していくと初期の頃に購入した不動案物件の借入金残高が減少していくことで、担保に余力が生まれます。

こうした物件を金融機関に追加担保として提供することで、融資が受けやりくなるだけでなく、より多くの資金を借りることができるようになります。

最初から、自己資金を多めにして物件をある程度増やしていけば、その分収入も増え、不動産にも担保余力がでてくるため、次第に大きなリスクも取れるようになってくるのです。詳しくは、井出式 家賃年収100万円~1000万円超プロジェクト解説で勉強しましょう。

そこで、徐々に自己資金の割合を少なくし、借入の割合を増やしていけば、予定よりも早く目標とする資産規模を達成することができることになるのです。